O concelleiro de Urbanismo e Vivenda, Iago Lestegás, compareceu este luns para avaliar a situación en que se sitúa o Concello despois de que a Xunta dera luz verde á solicitude presentada para declarar Santiago como zona residencial de mercado tensionado (ZMRT), unha declaración que permitirá aplicar medidas de contención do prezo do alugueiro e protección dos inquilinos. Ademais, Lestegás deu conta dos pasos a seguir e explicou o Plan de medidas correctoras que aprobará a Xunta de Goberno Local (XGL) no prazo de dous meses, que non será necesario esgotar porque está moi avanzado, e que estará estruturado en tres grandes programas.
Lestegás indicou que o proxecto de medidas correctoras que se incorporou á solicitude xa era un documento cun elevado grao de desenvolvemento, polo que o Concello chega cunha planificación sólida e detallada que será publicada unha vez reciba a aprobación da XGL. Aínda que será nese momento cando se coñeza o contido completo do plan, Lestegás deu a coñecer xa as principais liñas dos tres programas que o compoñen e que combinan medidas xa en marcha con outras de próxima activación. De feito, Lestegás incidiu en que este proxecto de plan “é unha plasmación da estratexia de vivenda que está desenvolvendo este Concello desde xuño de 2023; isto non comeza agora, senón que moitas das medidas están en marcha e algunhas xa están dando moi bos resultados”. Adicionalmente, o Plan incorpora unha calendarización precisa e indicadores que permitirán avaliar o seu cumprimento ao longo dos tres anos de vixencia da declaración de ZMRT.
O primeiro programa do plan de vivenda céntrase en optimizar o uso do parque de vivenda xa existente, incidindo nos usos que tensionan o mercado. Neste ámbito, o Concello vén desenvolvendo un importante labor para a limitación do uso turístico do parque residencial, que, en palabras de Lestegás, xa está a dar resultados “moi tanxibles”. Segundo os datos que manexa o Concello, o número de vivendas ofertadas en certas plataformas dixitais reduciuse á metade nos últimos dous anos, entre abril de 2024 e abril de 2026, ao tempo que tamén diminuíu de forma significativa o número de inmobles inscritos no REAT na categoría de “vivenda de uso turístico”, nun 24% desde xaneiro de 2024, grazas ao “traballo e perseveranza” do Concello. “O labor de inspección do concello funciona e vai continuar”, afirmou o concelleiro de Urbanismo.
De maneira complementaria, o Concello impulsou medidas fiscais orientadas a mobilizar as vivendas baleiras. Concretamente, a modificación da ordenanza do IBI permitirá aplicar as recargas previstas na normativa, mentres que a elaboración dun censo específico —xa en marcha— facilitará un mellor coñecemento da realidade existente de vivenda baleira e permitirá actuar con maior precisión.
O programa inclúe tamén actuacións encamiñadas a garantir o cumprimento dos deberes legais de conservación, rehabilitación e uso dos inmobles. Neste sentido, o concelleiro de Vivenda lembrou que está prevista a incorporación de novos edificios ao Rexistro de soares durante 2026 e a súa posterior saída a poxa pública en 2027, dando continuidade a unha liña de actuación que xa permitiu, por primeira vez na historia, completar todo o procedemento de venda forzosa de inmobles en situación de incumprimento.
Impulso decidido ao alugueiro accesible
O segundo dos programas ten como obxectivo ampliar o parque de vivenda protexida, e inclúe actuacións de promoción directa, planificación urbanística e medidas fiscais. Un dos eixos principais é a creación dun parque municipal de vivenda en alugueiro, que comezará coa rehabilitación de cinco edificios no ámbito da Caramoniña. Este proxecto, xa en fase de redacción (a XGL xa adxudicou a redación do proxecto básico e de execución), está financiado ao 60% polo programa EDIL e ao 40% con ingresos procedentes do alleamento de parcelas que o Concello sacou a concurso o ano pasado.
Ao mesmo tempo, o Concello aposta pola incorporación de reservas de vivenda protexida en ámbitos clave, como foi a modificación do planeamento no antigo ámbito de Peleteiro, unha modificación que quedou aprobada de forma definitiva no Pleno municipal do mes de marzo e que establece a obriga de destinar, polo menos, o 45% da superficie total edificable, excluída a planta baixa, a vivenda protexida.
A mobilización de solo é outro dos piares deste programa. A cesión de parcelas á Xunta e a adxudicación doutras tres que saíron a concurso o ano pasado permitirán construír, polo menos, 170 vivendas protexidas con cualificación permanente que se sumarán ás 186 vivendas protexidas autorizadas polo Concello entre 2023 e 2025. Ademais, o plan prevé constituír dereitos de superficie sobre parcelas municipais para que os adxudicatarios constrúan vivendas asequibles e as utilicen durante o período estipulado, con posterior reversión da parcela e da edificación ao Concello.
Este conxunto de medidas complétase coas medidas fiscais, ao incluír bonificacións moi importantes no IBI e no ICIO que xa se poden solicitar. Nese sentido, Iago Lestegás lembrou que o Concello incluíu as cooperativas de vivenda en cesión de uso entre os suxeitos que poden optar ás bonificacións de ata o 95% do ICIO.
Unha administración máis áxil
Finalmente, o concelleiro de Urbanismo e Vivenda explicou o terceiro programa no que se estrutura o plan e que ten que ver coa mellora da eficiencia administrativa. Lembrou que xa se deron pasos relevantes nesta dirección coa reestruturación dos servizos de Licenzas e Disciplina Urbanística e de Rehabilitación e Vivenda, co obxectivo de optimizar os procesos internos e ofrecer unha resposta máis áxil e eficaz, esencial para un servizo público de calidade.
Así, suprímese o requisito de depositar avais por posibles danos na vía pública nas solicitudes de licenza de obra con orzamentos inferiores a 100.000 euros, agás nos casos obrigatorios por lei, e simplifícase a tramitación de licenzas de obra na envolvente dos edificios. Están, en ambos casos, implementadas desde 2025.
Paralelamente, estase a desenvolver un traballo de actualización da ordenación urbanística en ámbitos de solo urbano non consolidado que permanecían sen desenvolver. Está en marcha o traballo de identificación e análise que permitirá incrementar a oferta de vivenda contribuíndo a unha maior cohesión do tecido urbano.
Declaración da ZMRT
A declaración de ZMRT producirá efectos a partir do día seguinte ao da publicación no BOE da resolución do Ministerio de Vivenda e terá unha vixencia de tres anos. Esta declaración implica a aplicación das medidas de contención do prezo do alugueiro e de protección dos inquilinos previstas na lei. Así, con carácter xeral, as rendas dos novos contratos non poderán exceder o prezo da última renda pactada para ese inmoble, coa actualización anual prevista no contrato anterior, agás no caso de que se realice algunha das actuacións de rehabilitación ou mellora previstas no artigo 17.6 da Lei de arrendamentos urbanos. Se o arrendador é gran posuidor ou se non houbo nos últimos cinco anos ningún contrato de arrendamento de vivenda nese inmoble, o novo contrato terá como prezo máximo o que establece o sistema de índices de prezos de referencia do Ministerio de Vivenda.
Iago Lestegás explicou que terán a consideración de grandes posuidoras, de acordo co establecido con carácter xeral no artigo 3.k da Lei polo dereito á vivenda, as persoas físicas ou xurídicas titulares de máis de dez inmobles urbanos de uso residencial ou dunha superficie construída de máis de 1.500 m2 de uso residencial, excluíndo garaxes e rochos. Tamén terán esa consideración as persoas físicas ou xurídicas titulares de cinco ou máis inmobles urbanos de uso residencial no municipio de Santiago, agás as administracións públicas, as entidades de dereito público vinculadas a elas ou as empresas públicas e mixtas.
Dos 307 municipios declarados ZMRT ata agora, só dous optaron por non incluír esta particularización da definición de gran posuidor: Bilbao e A Coruña.
A declaración como ZMRT implica que Santiago poderá acceder a axudas máis cuantiosas en execución do Plan estatal de vivenda para o período 2026-2030 e, ademais, permite aplicar en Santiago os incentivos fiscais no imposto sobre a renda das persoas físicas previstas na lei para os arrendamentos de vivenda que cumpran determinadas condicións de prezo ou de perfil do arrendatario.
Licenzas
Por outro lado, o concelleiro de Urbanismo e Vivenda, Iago Lestegás, informou de que a Xunta de Goberno Local concedeu 7 licenzas de obra maior, entre as que destaca a construción dun edificio con dous portais para 18 vivendas, locais comerciais, garaxes e rochos nas parcelas situadas na Avenida de Rosalía de Castro 120-122 e avenida do Mestre Mateo 7. O orzamento de execución material desta obra ascende a 1,9 millóns de euros. Tamén se concedeu licenza para a construción da sala de usos múltiples que promove a Deputación no centro sociocultural da Rocha.
